Arsa Payı Hesaplama (2021)
Kentsel dönüşüm danışmanlığı çerçevesinde sıkça karşılaştığımız; Arsa payı nedir? Arsa payı hesaplama işlemi nasıl yapılır? Arsa payı hesaplama işleminde dikkat edilmesi gereken noktalar nelerdir? sorularını sizler için cevapladık.
Tapuda arsa payı nedir?
Arsa Payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda; bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına denir.(KMK m.2/d) Kanunda “kat mülkiyeti” tarif edilirken de “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tarif yapılır (KMK m.3/1) ve “kat irtifakı” tanımlanırken de arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak bahsedilir (KMK m.3/2).
Bir başka deyişle; gayrimenkulünüzün bulunduğu arsada, mülkünüzün değerinin binanın toplam değerine oranına denir. Bu oran da tapunuzda arsa payı olarak belirtilmiştir.
Arsa payı hesaplama formülü
Arsa payı hesaplama formülü : Toplam Arsa m2’si / Tapudaki Arsa Hissesi x Tapudaki Mal Sahibi hissesi
Tapuda arsa payı hesaplama işlemi için örnek :
Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 800 metrekaredir ve 17 bağımsız bölümden oluşan bu binada 6 no lu gayrimenkulün tapu senedin de 36/598 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir?
(800 metrekare/598) x 36 = 48,16 metrekare (6 numaralı dairenin arsada sahip olduğu alan)
Arsa payı hesaplama işlemi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun sonrasında önemi çok fazla fark edilmeyen arsa paylarının önemi bir anda artmıştır.
Kentsel Dönüşüm kapsamında, müteahhit firma ile sözleşme yaparken dikkat etmeniz gereken en önemli hususlardan biri; kat irtifakı kurulum aşamasında arsa payı hesaplama işleminin doğru yapılmasıdır. Tapuda kat irtifakı kurulurken; müteahhit firma genellikle önceki tapu kayıtlarında belirlenmiş olan oranlara göre kat maliklerine kalan hisseyi paylaştırır. Kat maliklerinin seçmiş olduğu temsil heyeti, bu aşamada devreye girerek Tapu Müdürlüğü’nde, müteahhit firma ile birlikte arsa payı hesaplama ve dağıtımı işlemini yaparken bulunmalıdır.
Aslında sahip olduğunuz arsa payınızın önemi; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, birçok maddede belirtilmiştir. Bunlardan birkaçı aşağıdadır.
Kat malikleri ortak alanlardan arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir (KMK m.16/2); aksine bir anlaşma olmadığı müddetçe kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında katılırlar (KMK m.20/1/b); Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30); Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34/4); ortak alanlarda yapılacak faydalı yenilik ve ilavelere kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunca karar verilir (KMK m.42/1); ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir (KMK m.46/7). Bu örnekler,sanırım “arsa payı” kavramının bizim kat mülkiyeti rejimindeki merkezi önemini göstermeye yeterlidir.
Arsa paylarının neye göre belirlendiği hususu bakımından ise kanun her bir bağımsız bölümün “konum ve büyüklüğü”nün esas alınacağını öngörmektedir. Aksi takdirde, mahkemelerde arsa payının düzeltilmesi davasının açılabileceği hükmolunmuş ve arsa payının ilgili bağımsız bölümlerin ileride değerlerinde çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceği de belirtilmiştir (KMK m.3/2). Uygulamada her bir bağımsız bölümün bulunduğu kat, baktığı cephe (manzara) ve bunlara bağlı olarak “şerefiye” değeri gözetilerek ve brüt metrekareler de dikkate alınarak arsa payları hesaplanmaktadır. Bu sistemde dikkat çeken unsur, arsa paylarının “objektif” kriterler olarak öngörülen “konum” ve “büyüklük” dışında başka bir kriter dikkate alınmaksızın ve kat irtifakı kurulduğundaki değerinin ölçü alınmasıdır; değerde sonradan meydana gelen değişikliklerin arsa payını değiştirmek için bir gerekçe olamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu esasa uyulmayan durumlarda açılan davalarda mahkeme bu “dengesizliği” hükmen değiştirmektedir.
Arsa payı hesaplama ile ilgili güncel bilgileri ve gelişmeleri sitemizden takip edebilirsiniz.
Bu yazımız da ilginizi çekebilir : Bitişik Nizam Nedir ?
